El Barrio Privado La Soñada fue el primero que tuvo la ciudad de Concepción del Uruguay, el más reconocido y el más consolidado de la actualidad, con más de 120 familias residiendo y disfrutando del mismo. Un proyecto de riesgo que atravesó numerosas dificultades (al igual que toda empresa de riesgo en este país) y fue empujado por distintos desarrolladores (y hasta por los mismos vecinos) en distintos momentos durante estas últimas dos décadas.
Hoy es un barrio autogestionado mediante una asociación civil que se encarga de administrar el consorcio, compuesto por los 168 propietarios de lotes y quienes democráticamente eligen sus autoridades cada dos años.
Sin embargo, y pese a los incontables esfuerzos, aún no se ha podido cerrar la cuestión del cumplimiento municipal respecto a la cesión de tierras que corresponde cumplimentar a todos los barrios privados de acuerdo al código de ordenamiento urbano vigente (del año 1999).
Es que a pesar de los innumerables esfuerzos, predisposición y buena voluntad del último desarrollador del barrio en querer ponerle un punto final a la histórica desavenencia, la misma aún no ha podido ser acordada. (ver nota de El Miércoles Digital «Todo lo que usted quería saber sobre el escándalo de La Soñada«).
Y esta situación, además de demostrar una actitud injusta y arbitraria por parte del Municipio, amenaza con abrir la «caja de pandora» de los manejos discrecionales que son ejercidos por Planeamiento Municipal, incluso a costa de reinterpretar el código urbano según la conveniencia de cada uno, afectando el principio de ecuanimidad en la aplicación de la normativa, que un buen estado municipal debería garantizar a todos los inversores.
Una situación que no deja de alentar las sospechas que ya son un secreto a voces dentro de los desarrolladores urbanos, la de que las reglas no son parejas para todos y que hay favoritismos para algunos y trabas para otros, lo cual produce un terrible impacto sobre el incentivo a seguir invirtiendo en nuestra ciudad y que a la larga afecta negativamente al empleo y bienestar de nuestra ciudad.
Pero sin más preámbulos, hagamos un pequeño y simple análisis para entender de que estamos hablando. Ya que la ciudad tiene 3 Barrios Privados (Las Acacias, Rancho Doble S y La Soñada) veamos cómo se ha aplicado la normativa respecto a cada uno de ellos, aprovechando las herramientas que brinda Google Earth y que permiten acortar camino respecto a los cálculos que arrojaría un peritaje o auditoria de agrimensores profesionales sobre este asunto, analizando el tamaño de cada uno de ellos (en hectáreas) y como han cumplimentado con la respectiva y proporcional cesión de tierras.
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Barrio Privado Las Acacias RUS
Cotejando el plano de comercialización con el polígono trazado en google earth queda a la vista que la superficie total del Barrio Privado Las Acacias desarrollado por la Río Uruguay Seguros alcanza aproximadamente las 95 hectáreas. Respecto a la cesión de tierras, la misma fue de sólo 2 hectáreas aunque vale aclarar que de acuerdo al decreto n°2671 (y posterior resolución del HCD) el cálculo de superficie a ceder llegaba a 16ha (equivalente al 17% del total del barrio), aceptándose sólo 2ha reales, otras 6ha mediante una compensación de 13millones de pesos y las restantes 8ha mediante una compensación de obras privadas dentro del mismo barrio (a excepción de un puente fuera del barrio sobre calle Granillo Posse que aún no se realizó y que no se vislumbra que vaya a ser construido en los próximos tiempos).
En resumen, sobre un total de 95hectáreas se le calcularon 16ha como compensación municipal (el 17%) y se le permitieron contribuir al municipio sólo con 2ha reales. Sobre el resto se aceptó una compensación económica equivalente a 6ha, más otra compensación con obras internas del barrio (aunque resulte muy extraño de entender cómo es que se compensa al municipio con obras internas propias del desarrollo del barrio, o un puente que sólo es utilizado por quienes entran al barrio)
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Barrio Privado Rancho Doble S
En este caso, también cotejando el plano de comercialización con el polígono trazado en google earth queda a la vista que la superficie total del Barrio Privado Rancho Doble S alcanza aproximadamente las 27 hectáreas. Respecto a la cesión de tierras, la misma fue también de 2 hectáreas y sin ningún otro tipo de compensación, a pesar de los innumerables incumplimientos de este barrio para los vecinos que adquirieron lotes y que es de público conocimiento respecto a la infraestructura interna.
En resumen, sobre un total de 27 hectáreas se le calcularon 2ha como compensación municipal (menos del 8%)
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Barrio Privado La Soñada
Por último, y también cotejando el plano de comercialización con el polígono trazado en google earth queda a la vista que la superficie total del Barrio Privado La Soñada alcanza aproximadamente las 20 hectáreas, siendo el más pequeño de los tres barrios de la ciudad, con un tamaño relativo equivalente a 2/3 de Rancho Doble S y casi 1/5 de Las Acacias.
Así, y aplicando la misma lógica respecto al cálculo de cesión de tierras que se le aplicó a los otros barrios, correspondería exigirle 1,6ha si se aplicara el mismo cálculo que Rancho Doble S (8%) o bien 3,4ha si se aplicara el cálculo de Las Acacias (17%). Sin embargo, y desafiando toda lógica y sentido común, se le está exigiendo tierras por un total de 5,7ha del total, en una clara muestra de arbitrariedad y castigo respecto a los otros barrios. Para ponerlo en otra perspectiva, si la Coordinación de Planeamiento Municipal hubiera aplicado el mismo criterio de cálculo que le está aplicando ahora a La Soñada, debería haberle exigido 27ha a Las Acacias y 7,7ha a Rancho Doble S. (en vez de las 16ha con «facilidades» de Las Acacias y las tan sólo 2ha de Rancho Doble S)
Esta situación es aún más grave no sólo por el perjuicio económico y reputacional al que están sometiendo al desarrollador del barrio La Soñada (impidiéndole a su vez continuar invirtiendo en la ciudad desarrollando otros barrios y haciendo crecer su empresa), sino también porque desde el municipio contradicen sus propias actuaciones del pasado y archivadas en el expediente de referencia, en una clara violación del derecho administrativo.
Es que cualquiera que consulte el voluminoso y extenso expediente de La Soñada (de público acceso) va a encontrase no sólo con un certificado emitido hace 10 años por el mismísimo municipio reconociendo que el barrio cumplimentó con los requisitos para su aprobación, sino también con la aceptación municipal (del año 2016) de 1,9ha como compensación municipal (la cual nunca pudo efectivizarse debido al cambio de postura municipal y su posterior negativa a aceptarlas).
Luego, cuando en el año 2019 la asamblea extraordinaria de ACYR SC autoriza a un nuevo desarrollador que invierta y se haga cargo de consolidar el barrio definitivo a un tamaño más chico que el originalmente previsto, el Honorable Concejo Deliberante aprueba tal reforma del barrio mediante la resolución n°3906 e insta al nuevo desarrollador a cumplimentar con 9 puntos de infraestructura interna (todos los cuales fueron correctamente cumplimentados) y a proponer una alternativa nueva para el cumplimiento de la cesión de tierras que había quedado pendiente.
Así, se ofrece en principio unas 3,5ha en la zona del arroyo el curro (ideal para que el municipio construya una laguna aliviadora pluvial) las cuales son rechazadas por la oficina de Planeamiento Municipal, pasándose el expediente a la Comisión de Obras Públicas del HCD para su tratamiento. Luego de más de 1 año de trabajo por esta comisión, se acuerda una compensación de 9 millones de pesos al municipio, lo cual es aprobado (9 votos a favor, 2 en contra, 2 abstenciones) por el HCD en aquella famosa sesión en la que el viceintendente montó un show político para diferenciarse del actual intendente, el cual sorprendentemente, terminó vetando dicha resolución mediante el decreto municipal n°27183.
Prosiguiendo con esta interminable novela, desde el municipio le sugirieron que salga a adquirir tierras para compensar al municipio (volviendo sobre sus propios pasos y ahora si reclamando tierras que antes habían rechazado), lo cual también fue concretado por el desarrollador (ver nota «La Soñada compró cuatro hectáreas para cederlas al municipio y dar fin a una controversia de casi veinte años«).
Pero increíblemente, nuevamente el municipio se negó a aceptar dichas tierras (sin dar razones concretas) y cuando luego de varios meses transcurridos, los desarrolladores intiman al MCU (mediante carta documento) a aceptar dichas tierras o tomar una decisión, la Coordinación de Planeamiento responde con una nueva resolución y un nuevo cálculo reclamando 5,7 hectáreas, y todo vuelve a quedar trabado.
En resumen, sobre un total de 20 hectáreas, si se aplicaran los mismos cálculos de Rancho Doble S (8%) corresponderían 1,6ha a ceder. Y si se aplicaran los mismos cálculos de Las Acacias (17%) corresponderían 3,4ha a ceder. Sin embargo, luego de idas y contramarchas, Planeamiento Municipal ha realizado ahora un nuevo cálculo por el cual se le exigen 5,7hectareas a La Soñada para poder dar por finalizada la controversia. Nada menos que el equivalente a casi el 30% de la superficie total (en línea con lo propuesto en el nuevo código urbano aún no aprobado). Sencillamente increíble!
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Entonces, ¿Cómo es posible esta disparidad de criterios en la aplicación del COU por parte de Planeamiento Municipal… y Cómo prosigue la resolución de esta controvertida disputa entre La Soñada y el Municipio?
Cualquiera que aplique un poco de lógica y sentido común al analizar lo que se describe en esta nota, se dará cuenta rápidamente del arbitrario e injusto trato que desde el municipio se viene dispensando contra el Barrio La Soñada (no sólo en dilatar una solución en este tema sino también en la negativa a pavimentar las últimas cuadras de acceso a un barrio donde residen varios profesionales, comerciantes y empresarios que invierten y dan empleo en nuestra ciudad), un actitud que denota quizás hasta cierto sesgo negativo hacia los residentes de La Soñada.
También queda en evidencia el favoritismo y las benévolas prerrogativas municipales en el tratamiento que tuvieron los barrios privados Las Acacias y Rancho Doble S (y quedará para algún periodista de investigación, encontrar las razones para dichos beneficios encubiertos, como también las posibles mentiras, triqueñuelas y engaños que ciertos funcionarios tuvieron para los Concejales y hasta para el Intendente)
Así, ante todo esto, y dado el evidente accionar plagado de irregularidades y viciado de contradicciones dispensado desde la oficina de Planeamiento Municipal, los desarrolladores han elevado una nueva nota al intendente, al viceintendente y a los concejales, solicitando que este tema vuelva a ser tratado en el Honorable Concejo Deliberante (como se había afirmado por ellos mismos) para que sea éste órgano el que asegure una solución ecuánime, justa y en línea con los requerimientos del COU.
Es que también resulta evidente, y ojalá toda esta controversia ayude a abrir la «caja de pandora» de los manejos de ciertos funcionarios, las prerrogativas que se autoasignó la oficina de Planeamiento Municipal en interpretar, reinterpretar y resolver según su antojo, la forma en que los desarrolladores deben cumplimentar con el punto 8.3.i Cap. VII (en el caso de barrios cerrados) y el punto 4.8 cap IV (en el caso de loteos abiertos). Una situación irregular donde planeamiento no solo se arroga un poder legislativo que no posee (al reinterpretar el COU a su antojo) sino que representa un impedimento y riesgo para las decisiones de inversiones futuras que toman todos los particulares (como la mayoría de los desarrolladores y agrimensores pueden atestiguar off-the-record)
Que el Honorable Concejo Deliberante esclarezca y resuelva esta situación tiene un valor adicional dado el contexto actual en el que se pretende aprobar un nuevo código COTA que marque los incentivos y las reglas de juego para las futuras inversiones y desarrollos de la ciudad, y que por supuesto va a determinar en gran medida la transparencia en la aplicación del código y los incentivos para nuevas inversiones y desarrollos que incrementen el empleo y el bienestar de Concepción del Uruguay.
Hasta ahora, sólo el bloque de Juntos por el Cambio pareció darse cuenta de la importancia de este asunto y elevó un Pedido de Informe al ejecutivo (que se adjunta a continuación). Esperemos, por el bien común y la transparencia que todos los ciudadanos se merecen, que dicho informe sea contestado y ayude a resolver no sólo esta controversia con La Soñada sino que marque un rumbo claro y transparente para los futuros desarrolladores y para el nuevo COTA (Código de Ordenamiento Territorial y Ambiental) que se pretende aprobar.
Fuente: https://pensandoconcepcion.org/
